☼ 团结湖区域的社区分布

团结湖区域是指：东至东四环北路、西至东三环路、南至朝外大街、北至亮马桥的区域。主要包括团结湖和麦子店两个街道办事处，和他们下辖的11个社区。

团结湖区域的社区分布

☼ 团结湖区域二手房的潜在存量与当期放量

团结湖区域是北京发展建设最快和住宅建设最集中的地区之一。到目前为止，团结湖区域的二手房潜在存量约为34000套。其中，各类公有改制房占总体比例最高，约为81%；其次，高档商品住宅占总体比例约为14%；普通商品住宅占总体比例约为5%。

根据2006年1月-2007年4月的市场连续监测，团结湖区域二手房的实际放量始终稳定在290-310套/月。其中：

·一居住宅的放量约占24%；二居住宅的放量约占51%；三居住宅的放量约占22%；四居以上住宅的放量约占3%。

·公有改制房的放量约为63%；普通商品住宅的放量约占16%；高档商品住宅的放量约占21%。

·其中，各类型住宅放量比例情况表如下：

☼ 团结湖区域二手房的需求形势

根据2006年1月-2007年4月的市场连续监测，团结湖区域二手房的需求量一般稳定在3100～3200套/月左右。其中，

·公有改制房的需求比例为54%，普通商品住宅的需求比例为32%，高档商品住宅的需求比例结构为14%。

·一居的需求比例为34%，二居的为54%，三居为14%，四居及以上户型需求比例极小。

详情如下表：

☼ 团结湖区域二手房的需求形势

对照团结湖区域二手房的放量与需求量的相关数据，我们可以得出下述市情分析：

·团结湖区域二手房市场的总体供求比例将近为1:10，供需矛盾特别突出；

·在各种住宅中，公有改制房的一居供求比例为1:8，二居供求比例为1:11，三居供求比例为1:20；

·在各种住宅中，普通商品住宅的一居供求比例为1:3.5，二居供求比例为1:4，三居供求比例为1:8；

·在各种住宅中，高档商品住宅的一居供求比例为1:11，二居供求比例为1:15，三居供求比例为1:25。

团结湖区块，包含燕莎商圈、第三使馆区、会展经济贸易区、众多中央部属单位和优秀企事业单位等高尚地区。从而拉动了该地区对二手高档商品住宅的需求，使高档商品住宅供需非常紧张。另外，公有改制房的各户型供求较高档商品住宅情况稍有缓和。不过，中大户型公有制房供求矛盾在公有制房中情况比较突出，其需求远远大于团结湖区块内平均需求。

☼ 团结湖区域二手房的市场价格

根据2007年2-5月的市场价格连续监测，目前，在团结湖区域的二手房市场中，公有改制房的市场均价约为10960元/平米，普通商品住宅的市场均价约为11370元/平米，高档商品住宅的市场均价约为14730元/平米。其中，各类住宅的市场均价如表4所示。

表4：团结湖区域各类二手住宅的市场均价

☼ 团结湖区域二手房的升值潜力

从朝阳区整体发展及城市建设的角度看，团结湖区域二手房市场具有以下几点升值要素

·国际化资源

团结湖区块内拥有众多国际化资源。正在建设的第三使馆、燕莎商圈、朝阳公园及农业展览馆作为国际政治、国际商务、休闲娱乐、会展经济构成了国际间经济文化交流发展的平台。为团结湖区块内注入了丰富的涉外资源。在有力地推动地区经济发展的同时，形成了地区多产业、多功能、涉外及商务资源浓厚的区域特点。

构成国际化资源的高素质人士势必拉动该区域高档商品住宅的消费，推动区域经济发展。在对高档商品住宅较大的需求空间内，二手高档商品住宅的升值潜力也随之增加。

·身处众时尚商圈

团结湖区块身处众时尚商圈，犹如重星捧月。南靠CBD国贸商圈，西临朝阳门外商圈，北倚“国门”——三元桥，东傍酒仙桥、朝阳北路。在众区块、商圈二手房竞相升值的情势下，团结湖区块的升值必是大势所趋。

·优雅的环境与良好的市政建设

团结湖地处交通要道，市级重点大街五条，分别是：东三环北路、农展南路、团结湖路、姚家园路、朝阳北路。形成纵横南北、横贯东西的道路交通网络，交通便利。朝阳公园占地3.2平方公里，占辖区总面积的47%，是亚洲最大的市内公园。朝阳公园露水青山，苍松滴翠，碧流荡漾，环境幽雅。团结湖地区种植雪松、松柏、玉兰、蝴蝶槐、国槐、碧桃等乔木、草木万株。植草坪、公用绿地、庭院绿地、街头绿地数万平方米。绿化覆盖率人均占有绿地3.4平方米。另有建花园式庭院，花坛、花架、假山、山亭、石凳、雕塑小品点缀其间。身处繁华的大都市，快节奏的商业氛围。优美的大自然环境可以使人的身心得到放松。这无疑是团结湖区块内二手房升值的一大亮点。

可见，在团结湖区块内方便的交通、优雅的环境，不论是社区成熟的二手公有改制房，还是国际化的二手高档商品住宅的升值潜力是很乐观的。