近两年，北京的房价以我们难以想象和承受的速度往上涨，对于房价的讨论也一浪超过一浪。在声势浩大的涨价热潮面前，拥有多套房产的业主们不禁热血沸腾了。但是随之而来的则是一系列困惑：房子是卖掉还是出租？何时卖房是最佳时机？怎么卖房获得更高收益？360°理房不动产近期就接待了不少这样的房主，下面我们例举一个真实的理房案例，指导您如何为几套房产的打理进行360°理房规划。

家住北京的王女士，在面对自己的三套房产时，就犯了难。王女士一家三口，孩子读初中，爱人调到了外地工作。现在手里有三套房产，一套一居，一套两居。这两套现在都在出租。还有一套三居的，现自住。再有几年，王女士就该退休了，退休后考虑到爱人工作地养老。那么，现在去外地购买房产是否合适？北京的房产又应如何处理？

360°理房不动产理房规划师在与王女士沟通后，为王女士提供了这样的理房规划：王女士家庭收入主要依靠薪金，本人也无暇顾及其他投资理财的工作，近年来买房买车买车位，手里也没有更多的可支配现金。鉴于这样的情况，建议王女士将两居出售，一居出租，三居继续自住，同时在爱人工作地购买养老房。之所以出具这样的理房规划，理房规划师说，三居用来继续自住，是为了保证王女士现有的生活质量；两居出售，是因为两居出售的总价比一居高二十多万，两居的月租金却只比一居高300元左右。一居出租后，每月能有回报，若以后房价涨势高，可用此一居为房产保值，若房价跌幅大，由于两居已售，损失也不会太明显。至于购买外地房产，是因为王女士喜欢那个城市，主要考虑自住。若外地房产贬值，因只是自住，不会受太大影响；若升值，则在自住外还具有了保值的功能。

在对手中的三套房产有了合理规划之后，接下来王女士重点考虑的就是如何将那套两居的房产售出理想的价格了。为此，理房规划师运用360°理房的精确置业技术，为王女士做了全方位的售房规划，以保障其收益最优化。

首先，理房规划师根据多项住宅评估指标，如区位、房型、交通、建筑形态、配套设施、社区环境、居民结构、物业服务、升值潜力等方面对房产价值和家居生活适合度进行整体评估，全面分析房产的增值因素和抑值因素。具体到王女士的这套两居，理房规划师认为，房产增值因素主要为居室配置齐备，采光较好；距三环较近，交通便利；小区绿化好，安静整洁；出小区即到公园，休闲健身便利，餐饮、娱乐、购物、教育等都非常便利。同时，该套房产的抑值因素主要为客厅狭长，面积较小且格局不甚理想；厨房呈拐角形，空间较小；卫生间面积过小，兼有如厕及淋浴双重功能；无保安措施，小区管理不完善。

在对王女士的这套房进行了全面分析后，理房规划师使其明晰了自己的房产价值和增抑值因素，并在综合考量其财务状况、交易期望等多种因素的情况下，对其售房基本方案进行了优化调整。

在对多方因素的考量后，理房规划师为王女士量身打造了符合其个性需求的售房方案。理房规划师建议王女士可出售给那些家居生活需求最适合该套住宅的买方，比如该套住宅临近公园，比较适合中老年人。这样有利于对房产的突出优势如区位、社区环境等进行有力推荐，加速成交。同时还应对房屋格局等主要抑值因素，从实际生活的角度采取一些改善的措施。在售价的建议上，理房规划师也针对市场价格及王女士所能承受的交易周期，提供了三档定价方案供王女士选择：

方案1：66万-70万之间。此价格为目前此区域市场价的中上高度。如果房主对出售时间无紧急需求，此价格能使收益较为理想；

方案2：60-66万之间，此价格为目前此区域市场价的中低度，除非房主紧急出售周转资金，一般我们不建议采取此价格方案。

方案3：70-73万以上，此价格为目前此区域市场价的高价位，对目标顾客的要求极高，同时缩小了顾客范围，出售周期拉长，不利于交易。结合房主的实际情况，我们亦不推荐此价格方案。

经过与房主的协商，理房规划师最终确定的报价在68-70万之间较为合理。同时预留出买方还价余地，按不动产交易形成的惯例，报价与实际成交价之间的比例为：95-97%左右。